Greenland Holdings៖ ពីក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យយក្សចិន ទៅកាន់វិបត្តិសាច់ប្រាក់ និងបំណុល

មេរៀនសំខាន់សម្រាប់អ្នកអភិវឌ្ឍអចលនទ្រព្យ៖ ក្រុមហ៊ុនអាចមាន ទ្រព្យសម្បត្តិច្រើន ប៉ុន្តែបើខ្វះ Cash Flow ក៏អាចជួប វិបត្តិធ្ងន់ធ្ងរ

Greenland Holdingsគឺជាក្រុមហ៊ុន អភិវឌ្ឍអចលនទ្រព្យដ៏ធំមួយរបស់ប្រទេសចិន ដែលមានមូលដ្ឋាននៅ ទីក្រុងសៀងហៃ និងត្រូវបានបង្កើតឡើងតាំងពីឆ្នាំ 1992។ ក្រុមហ៊ុនបានពង្រីកអាជីវកម្មយ៉ាងឆាប់រហ័សទាំងក្នុង ប្រទេសចិន និងក្រៅប្រទេស ដោយវិនិយោគលើ អគារខ្ពស់ៗ គម្រោងលំនៅឋាន អគារពាណិជ្ជកម្ម សណ្ឋាគារ និងហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ។

ប៉ុន្តែការរីកចម្រើនលឿនដែលពឹងផ្អែកខ្លាំងលើ បំណុល ការលក់ មុនគម្រោង និងការបន្ត ខ្ចីប្រាក់ដើម្បីសងបំណុលចាស់ បានធ្វើឱ្យ Greenland ប្រឈមនឹង ហានិភ័យធំ នៅពេល ទីផ្សារអចលនទ្រព្យចិន ចាប់ផ្តើមធ្លាក់ចុះ។

ចំណាំសំខាន់៖ Greenland Holdings មិនទាន់ត្រូវបានប្រកាសក្ស័យធន ឬរំលាយតាមតុលាការ ដូច Evergrande ទេ។ វាបានឆ្លងកាត់ វិបត្តិសាច់ប្រាក់ ការពន្យារពេលបំណុល និងការរៀបចំបំណុលឡើងវិញ។ គិតត្រឹម ខែកញ្ញា ឆ្នាំ 2026 ក្រុមហ៊ុននៅតែ ចុះបញ្ជីនៅផ្សារហ៊ុនសៀងហៃ និងបានចេញ របាយការណ៍ហិរញ្ញវត្ថុឆមាសទី១ ឆ្នាំ 2026។

ចំណុចបំបែក៖ វិបត្តិអចលនទ្រព្យចិនចាប់ផ្តើមប៉ះពាល់ Greenland

នៅឆ្នាំ 2021វិស័យ អចលនទ្រព្យចិន ចាប់ផ្តើមជួប វិបត្តិបំណុល យ៉ាងធ្ងន់ធ្ងរ។ ការរឹតបន្តឹង ឥណទាន ការធ្លាក់ចុះនៃ ការលក់លំនៅឋាន និងការបាត់បង់ ទំនុកចិត្តពីវិនិយោគិន បានធ្វើឱ្យក្រុមហ៊ុនអភិវឌ្ឍធំៗជាច្រើន ខ្វះសាច់ប្រាក់។

Greenland ក៏ត្រូវបានអូសចូលក្នុងវិបត្តិនេះដែរ។

នៅខែមិថុនា ឆ្នាំ 2022 Greenland បានស្នើ ពន្យារពេលការទូទាត់មូលបត្របំណុលក្រៅប្រទេស ប្រមាណ $500 លាន មួយឆ្នាំ។ S&P Global Ratings បានទម្លាក់ចំណាត់ថ្នាក់ Greenland ទៅជា “Selective Default” ដោយចាត់ទុកការពន្យារពេលនោះថាជា ការរៀបចំបំណុលក្នុងស្ថានភាពតានតឹង។ បន្ទាប់ពីការពន្យារពេលត្រូវបានអនុម័ត S&P បានលើកចំណាត់ថ្នាក់ឡើងវិញទៅ CCC ប៉ុន្តែ ស្ថានភាពសាច់ប្រាក់នៅតែខ្សោយ។

នេះជាសញ្ញាសំខាន់មួយថា Greenland មិនមានសាច់ប្រាក់គ្រប់គ្រាន់ ដើម្បីបំពេញ កាតព្វកិច្ចបំណុល តាមពេលវេលាដើម។

រដ្ឋចូលជួយផ្តល់សាច់ប្រាក់

នៅខែសីហា ឆ្នាំ 2022ភាគទុនិកដែលគាំទ្រដោយ រដ្ឋសៀងហៃ ចំនួនពីរ បានផ្តល់ ប្រាក់កម្ចី ដល់ Greenland ប្រមាណ $447 លាន តាមអត្រាប្តូរប្រាក់បច្ចុប្បន្ន ដើម្បីជួយ រក្សាប្រតិបត្តិការ និងធានា ការបញ្ចប់ និងប្រគល់លំនៅឋានដល់អតិថិជន។ នៅពេលនោះ តម្លៃដែល Reuters/SCMP រាយការណ៍តាមអត្រាប្តូរប្រាក់ក្នុងឆ្នាំ 2022 គឺប្រហែល $444 លាន។

ការគាំទ្រនេះបានជួយ Greenland ទិញពេលវេលា ប៉ុន្តែមិនបាន លុបបំបាត់បញ្ហាមូលដ្ឋាន របស់ក្រុមហ៊ុនទេ។

ខែតុលា 2022៖ បញ្ហាបំណុលកាន់តែធ្ងន់

នៅចុងខែតុលា ឆ្នាំ 2022 Greenland បានប្រកាសថា ខ្លួន មិនអាចទូទាត់មូលបត្របំណុល $370 លាន ដែលត្រូវដល់កំណត់នៅខែវិច្ឆិកាបានតាមពេលវេលាដើម ហើយបានស្នើ ពន្យារកាលកំណត់រហូតដល់ពីរឆ្នាំ។

ក្រុមហ៊ុនបានលើកឡើងពី ការធ្លាក់ចុះយ៉ាងខ្លាំងនៃការលក់ស្ថានភាពទីផ្សារមិនល្អ និងផលប៉ះពាល់ពី វិធានការ COVID-19ជាកត្តាសំខាន់ៗ។

នេះបង្ហាញថាបញ្ហារបស់ Greenland មិនមែនត្រឹមតែ Profitability Problem ប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែជាបញ្ហា Liquidity Problem។

បញ្ហាធំបំផុត៖ លក់បានតិច ប៉ុន្តែបំណុលនៅតែត្រូវសង

អាជីវកម្ម អភិវឌ្ឍអចលនទ្រព្យ ត្រូវការសាច់ប្រាក់យ៉ាងច្រើននៅដំណាក់កាលដំបូង៖ ទិញដី សាងសង់ បង់ការប្រាក់ ធ្វើទីផ្សារ និងបញ្ចប់គម្រោង។

ពេល ការលក់ធ្លាក់ចុះ Cash Inflow ក៏ធ្លាក់ចុះ។ ប៉ុន្តែការទូទាត់ បំណុល ការប្រាក់ ប្រាក់ខែ និងថ្លៃសាងសង់ នៅតែបន្ត។

High Debt + Falling Sales + Tight Financing + Debt Maturity = Liquidity Crisis

នេះជាចំណុចសំខាន់ដែលធ្វើឱ្យ Greenland ចូលទៅក្នុង ការរៀបចំបំណុលឡើងវិញ។

ទំហំក្រុមហ៊ុនធ្លាក់ចុះយ៉ាងខ្លាំង

របាយការណ៍ប្រចាំឆ្នាំរបស់ Greenland បង្ហាញថា ប្រាក់ចំណូលបានធ្លាក់ចុះយ៉ាងខ្លាំង ក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានឆ្នាំចុងក្រោយ។

បើបម្លែងទៅជា USDតាមអត្រាបច្ចុប្បន្នប្រហែល 1 យ័នចិន = $0.149៖

ក្នុងឆ្នាំ 2025ប្រាក់ចំណូលរបស់ Greenland ធ្លាក់ចុះ 25.16%ធៀបនឹងឆ្នាំមុន ខណៈការខាតបង់ attributable to shareholders កើនដល់ប្រហែល $3.91 ពាន់លាន។

សរុបទ្រព្យសកម្ម នៅចុងឆ្នាំ 2025 មានតម្លៃប្រហែល $159.9 ពាន់លាន ប៉ុន្តែ net assets attributable to shareholders នៅសល់ប្រហែល $5.70 ពាន់លាន ប៉ុណ្ណោះ។ Asset-liability ratio ត្រូវបានរាយការណ៍ប្រហែល 92.1% ដែលបង្ហាញពីកម្រិត leverage ខ្ពស់ខ្លាំង។

នេះជាឧទាហរណ៍ច្បាស់ថា៖

ក្រុមហ៊ុនអាចមានទ្រព្យសម្បត្តិរាប់សិប ឬរាប់រយពាន់លានដុល្លារ ប៉ុន្តែមិនមានន័យថាក្រុមហ៊ុនមានសាច់ប្រាក់គ្រប់គ្រាន់ដើម្បីសងបំណុលនោះទេ។

ឆ្នាំ 2026៖ មិនទាន់ក្ស័យធន ប៉ុន្តែកំពុងព្យាយាមស្ដារស្ថានភាព

នៅ ឆមាសទី១ ឆ្នាំ 2026 Greenland រកបាន Revenue ប្រហែល $9.94 ពាន់លាន ធ្លាក់ចុះ 29.4% ធៀបនឹងឆ្នាំមុន។

ទោះជាយ៉ាងណា ការខាតបង់ attributable to shareholders បានថយចុះយ៉ាងខ្លាំង មកនៅប្រហែល $45 លាន បើប្រៀបធៀបនឹងការខាតបង់ធ្ងន់ជាងនេះក្នុងរយៈពេលដូចគ្នាឆ្នាំមុន។

Operating Cash Flowក៏បានត្រឡប់មក វិជ្ជមានប្រហែល $108 លាន។

ក្នុងឆមាសទី១ ក្រុមហ៊ុនក៏បានរាយការណ៍ពី contracted property sales ប្រហែល $5.35 ពាន់លាន កើនឡើង 5.87% ពីឆ្នាំមុន ដែលបង្ហាញថា សកម្មភាពលក់មានសញ្ញាប្រសើរឡើងខ្លះ។

ប៉ុន្តែ ការស្ដារឡើងវិញនៅតែត្រូវការពេលវេលា ព្រោះក្រុមហ៊ុននៅតែប្រឈមនឹង បំណុលខ្ពស់ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យខ្សោយ និងតម្រូវការសាច់ប្រាក់សម្រាប់ប្រតិបត្តិការ។

មេរៀនសំខាន់សម្រាប់អ្នកអភិវឌ្ឍអចលនទ្រព្យ

ករណី Greenland បង្ហាញថា ទំហំក្រុមហ៊ុន និង Revenue ធំ មិនអាចការពារក្រុមហ៊ុនពី វិបត្តិសាច់ប្រាក់ បានទេ។

សម្រាប់អ្នកអភិវឌ្ឍគម្រោងអចលនទ្រព្យ កុំមើលតែថា «គម្រោងនេះចំណេញប៉ុន្មាន?»ត្រូវសួរផងដែរថា៖ តើ Cash Flow ចូលនៅពេលណា? តើ បំណុលត្រូវសងនៅពេលណា? តើការលក់យឺតជាងផែនការនឹងមានអ្វីកើតឡើង? តើក្រុមហ៊ុនមាន Cash Buffer ប៉ុន្មាន? ហើយតើអាចរស់បានប៉ុន្មានខែបើ ការលក់ធ្លាក់ចុះ?

សម្រាប់ការវិភាគគម្រោង មិនគួរប្រើតែ ROIមួយមុខទេ។ អ្នកអភិវឌ្ឍគួរតាមដាន ROI + IRR + NPV + Development Margin + Cash Flow + Debt Maturity + Sales Velocity ជាមួយគ្នា។

“Real estate companies rarely collapse because they run out of buildings. They collapse when they run out of cash.”

ឬជាភាសាខ្មែរ៖

«ក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យភាគច្រើន មិនដួលរលំព្រោះអស់អគារទេ ប៉ុន្តែដួលរលំព្រោះអស់សាច់ប្រាក់»។

សេចក្ដីសន្និដ្ឋាន

រឿងរ៉ាវរបស់ Greenland Holdings គឺជាមេរៀនដ៏សំខាន់សម្រាប់ អ្នកវិនិយោគ អ្នកអភិវឌ្ឍអចលនទ្រព្យ និងអ្នកគ្រប់គ្រងហិរញ្ញវត្ថុ។

Profit បង្ហាញថា អ្នករកបានប៉ុន្មាន។

ROI បង្ហាញថា ការវិនិយោគមានប្រសិទ្ធភាពប៉ុន្មាន។

IRR បង្ហាញថា ពេលវេលា និងទុនបង្កើត Return បានលឿនប៉ុន្មាន។

NPV បង្ហាញថា គម្រោងបង្កើត Economic Value ឬអត់។

ប៉ុន្តែ Cash Flowជាអ្វីដែលកំណត់ថា អ្នកអាចរស់នៅរហូតដល់ថ្ងៃទទួលបាន Profit នោះឬអត់។

Y.A.I Business & Market Insight

កំណត់សម្គាល់៖ តួលេខពីប្រភពដែលរាយការណ៍ជាយ័នចិន ត្រូវបានបម្លែងជាប្រហែល USD ដោយប្រើអត្រា 1 CNY ≈ $0.149 នៅថ្ងៃទី 5 កញ្ញា 2026។ ដូច្នេះតួលេខ USD ខាងលើគឺសម្រាប់ ការបកស្រាយ និងអាចខុសបន្តិចបើប្រើ អត្រាប្តូរប្រាក់ប្រវត្តិសាស្ត្រ នៅថ្ងៃប្រតិបត្តិការនីមួយៗ។

ថ្ងៃខែឆ្នាំ៖ ០៥​ កញ្ញា ឆ្នាំ២០២៦
អត្ថបទដោយ៖ Dr. Bora Kea
Email: [email protected]
Telegram: https://t.me/drkeabora